Các chuyên gia cảnh báo các điều kiện kinh doanh khó khăn bao gồm lãi suất tăng, chi phí xây dựng đắt đỏ có nguy cơ cản trở đà phục hồi của thị trường văn phòng châu Âu ở thời kỳ hậu đại dịch Covid-19.

Theo báo cáo phân tích của Ngân hàng Bank of America (BofA), lãi suất cao hơn và điều kiện tài chính thắt chặt hơn đã khiến chi phí trả nợ của các chủ sở hữu cao ốc văn phòng ở châu Âu lần đầu tiên cao hơn thu nhập cho thuê mà họ nhận được kể từ năm 2007. Điều đó đã làm giảm dòng vốn đầu tư vào lĩnh vực này và có thể gây ra tổn thương cho các công ty văn phòng có tỷ lệ đòn bẩy tài chính cao.

Các mức suất cơ bản tăng lên, kéo tăng chi phí trả nợ của các chủ sở hữu cao ốc văn phòng. Nhưng đó chỉ là phần nổi của tảng băng chìm, theo Marc Mozzi, nhà phân tích bất động sản tại BofA.

“Lãi suất chỉ chiếm khoảng 1/4 chi phí vay của các công ty bất động sản châu Âu. Chênh lệch tín dụng là phần ẩn giấu của tảng băng”, Mozzi nói khi đề cập đến mức chênh lệch giữa lợi suất trái phiếu do các công ty bất động phát hành và lợi suất trái phiếu do các chính phủ phát hành.

Trong 12 tháng qua, chênh lệch tín dụng đã tăng gấp đôi đối với các công ty bất động sản niêm yết cổ phiếu tại Anh và gần gấp ba đối với các tập đoàn bất động sản khác ở châu Âu, theo tính toán từ BofA. Các nhà đầu tư trái phiếu đang ngày càng lo lắng về mức độ tín nhiệm của các công ty bất động sản châu Âu.

Triển vọng thị trường văn phòng châu Âu càng xấu hơn sau khi Ngân hàng trung ương Anh (BoE) hồi đầu tháng này tăng suất mạnh nhất trong hơn 25 năm để chống lạm phát.

Thị trường văn phòng châu Âu có một khởi đầu lạc quan vào đầu năm 2022 nhưng u ám dần kể từ đó. Tại London, giá trị các thương vụ đầu tư vào lĩnh vực văn phòng trong quí đầu tiên của năm nay cao  hơn 105% so với mức trung bình 10 năm; nhưng trong quí hai, lai thấp hơn 27% so với mức trung bình đó, theo Mark Ridley, Giám đốc điều hành Công ty tư vấn và tiếp thị bất động sản Savills.

Các lãnh đạo trong ngành cho biết khó khăn có thể tăng lên gấp bội khi các bên mua phải tái cấp vốn cho khoản nợ mà họ đã sử dụng để mua các tòa nhà văn phòng.

“Hãy nhìn vào cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008 và những gì đã xảy ra: thời điểm tái cấp vốn sẽ là giai đoạn khó khăn nhất khi mà cơn túng quẫn tài chính có thể xuất hiện do hoạt động cho vay bị hạn chế”, Adam Goldin, người đứng đầu bộ phận kinh doanh tại Anh của CC Land (Trung Quốc), nhà phát triển bất động sản đang sở hữu cao ốc văn phòng Leadenhall Building ở London, nói.

Khi cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu xảy ra cách đây 15 năm, bong bóng bất động sản là một trong những bong bóng lớn nhất và vỡ nhanh nhất. Giá trị vốn trên thị trường văn phòng London đã giảm đến 25% vào thời kỳ đó.

Ngày càng có nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng thị trường văn phòng châu Âu đang rơi vào thời kỳ suy thoái

Một cuộc khảo sát gần đây của Royal Institution of Chartered Surveyors, cơ quan khảo sát hàng đầu của ngành bất động sản tại Anh, cho thấy khoảng một nửa số nhà môi giới bất động sản, nhà khảo sát và nhà tư vấn bất động sản từ khắp châu Âu và Mỹ nhận định thị trường văn phòng đang rơi vào giai đoạn suy thoái của một chu kỳ bất động sản.

Các chủ sở hữu cao ốc văn phòng cũng đang phải đối mặt với chi phí vật liệu xây dựng tăng vọt, sự trỗi dậy của mô hình “hybrid working” (làm việc ở văn phòng kết hợp với làm từ xa ở nhà) và các chi phí bổ sung cần thiết để đáp ứng các quy định bảo vệ môi trường. Đại dịch Covid-19 đã thôi thúc nhiều doanh nghiệp tính toán lại cách sử dụng văn phòng của họ. Nhiều doanh nghiệp hiện nay đang thử nghiệm và hoặc chuyển sang hẳn mô hình “hybrid working”,  cho phép nhân viên phân chia cuộc sống làm việc của họ giữa ngôi nhà của gia đình và văn phòng.

Rất khó để dự báo dự đoán tác động của đại dịch đối với mô hình làm việc sẽ kéo dài bao lâu, nhưng nhiều lãnh đạo doanh nghiệp cho rằng ở thời kỳ hậu Covid-19, thời gian sử dụng văn phòng trụ sở sẽ giảm đối với hầu hết nhân viên của doanh nghiệp lớn.

Tuy nhiên, mức độ sử dụng đòn bẩy tài chính trong lĩnh vực văn phòng hiện nay thấp hơn nhiều so với trước cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu 2008 và các nhà đầu tư có thể sẽ nhập cuộc một khi giá bán của các cao ốc văn phòng giảm hơn nữa.

Dù vậy, Marc Mozzi vẫn hoài nghi về khả năng này. Ông nói: “Tại sao mọi người lại mua thứ gì đó mà có lợi nhuận thấp hơn mức chi phí mà trả để mua nó”.